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Alex Pettas ist ein kalifornischer Vermieter und kaufte 2024 eine Immobilie in Athen, um sie über Airbnb zu vermieten.
Er hat Familie in Griechenland und nutzt seine Immobilie als Ferienhaus, wenn er sie besucht.
Langfristige Vermietung war eine Option, aber er bevorzugt die Flexibilität von Airbnb.
Dieser Aufsatz basiert auf Gesprächen mit Alex Pettas, 54, Architekt und seit 1998 Vermieter in Kalifornien. Im April 2024 kaufte Pettas eine Wohnung in Athen und vermietet sie seither über Airbnb. Das Gespräch wurde aus Gründen der Länge und Klarheit gekürzt.
Ich stamme aus der Bay Area, und um 1996 und 1997, als das Internet noch ganz neu war, merkte ich, dass es etwas werden würde. Daher hielt ich es für eine gute Idee, ein Mietobjekt in San Francisco zu erwerben. Ich wandte mich an meinen Vater und schlug ihm ein Geschäft vor, bei dem er die Kaution hinterlegt und ich die gesamte Arbeit erledige, sodass wir uns den Gewinn im Laufe der Zeit teilen.
Zurzeit habe ich zwei Wohnungen in San Francisco und drei Wohnungen in Glendale, Kalifornien, das in Los Angeles liegt. Das Gebäude in San Francisco wurde 1998 gekauft, das in Glendale 2015.
Beide bringen monatlich nur etwa 9000 Dollar (7700 Euro) ein. Aber obwohl wir schon seit einiger Zeit Immobilien besitzen, ist die Einstiegshürde in Los Angeles recht hoch, denn die Gebäude, die für mich infrage kommen, beginnen bei etwa 1,5 Millionen Dollar (1,3 Millionen Euro).
Die Entscheidung, in Griechenland zu kaufen, basiert also auf mehreren Faktoren: Meine Familie ist griechisch, also haben wir ein starkes Interesse an diesem Land, und der Dollar war gegenüber dem Euro sehr stark. Die Eurokrise ging zu Ende, aber ich hatte das letzte bisschen davon mitbekommen, also wollte ich eine Wohnung in Athen. Der Dollar war gerade so stark, dass alles 20 Prozent billiger war.
Durch die Krise waren die Preise gesunken, und ich dachte, ich könnte sie über Airbnb vermieten, sodass sie sich von selbst amortisieren würde. Aber es hat sich weitaus besser entwickelt.
Der Kauf von Immobilien in Griechenland ist nicht schwieriger, nur anders als in den USA. Ich habe eine griechische Familie, also wurde ich unterstützt – und ich spreche Griechisch. Das hat geholfen, aber es ist eine komplizierte Sache – komplizierter als ich es aus Kalifornien gewohnt bin.
Ich habe meine Cousine bevollmächtigt, die Immobilie in meinem Namen zu kaufen, sodass sie einen Teil der Unterschriften geleistet hat. Das hat definitiv geholfen.
Vor allem in Griechenland bestand das Hauptproblem darin, dass das Grundbuchamt – in den USA nennen wir es „Recorder“ – von Papier auf digital umgestellt wurde. Das Papier kann bis zu 100 Jahre alt sein, sodass es in Griechenland viele Probleme mit den Eigentumsrechten gibt.
Viele Menschen haben in den vergangenen zehn Jahren Immobilien für das Goldene Visum gekauft. (Anm. d. Red.: Im Rahmen des griechischen Golden Visa-Programms wird Ausländern ein fünfjähriges Aufenthaltsvisum gewährt, wenn sie im Gegenzug eine Immobilie im Land erwerben). Es war eine große Sache für Ausländer, die in Griechenland Immobilien kauften, weil die Preise unverschämt niedrig waren.
Für mich war der Kauf eher eine Familienverbindung, eine nostalgische Verbindung. Mein Vater und ich hatten uns immer eine Wohnung im Zentrum Griechenlands gewünscht. Er ist vor ein paar Jahren verstorben, aber ich habe das Projekt abgeschlossen und eine Wohnung gekauft. Ich habe sie in Athen in der Nähe der Akropolis für 425.000 Euro gekauft, das waren im April 2024 etwa 456.322 Dollar.
In Athen ist es sehr üblich, eine Wohnung zu haben. Die Wohnung, die ich gekauft habe, befindet sich in einem Gebäude mit vier Wohneinheiten. Es handelt sich also um ein kleines Mehrfamilienhaus, wie es in Athen allgegenwärtig ist. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1950, und es ist eine 84 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung.
Wir haben Mitte Juli 2024 damit begonnen, die Wohnung über Airbnb zu vermieten. Ich bin ein paar Mal hingefahren, um es einzurichten – es war natürlich völlig leer, brauchte Farbe und ein paar Kleinigkeiten.
Es ist jetzt seit etwas mehr als einem Jahr auf Airbnb, und es hat sich ganz gut entwickelt. Besser als ich erwartet hatte.
Im ersten Jahr, das nicht immer das beste Jahr sein wird, habe ich gerade mal 1300 Euro pro Monat verdient. Das ist der Nettobetrag nach Abzug der Gebühren für die Eigentümergemeinschaft, für den Airbnb-Manager, der Airbnb-Gebühren, der Reinigung und so weiter. Der bisherige Höchstwert lag bei 3.300 Euro.
Wahrscheinlich könnte ich die Wohnung langfristig für 1.400 oder 1.500 Euro pro Monat vermieten, aber ich war einer der Letzten, der eine Airbnb-Lizenz im historischen Zentrum von Athen erhalten hat. Ein paar Monate nachdem wir unsere Lizenz erhalten hatten, wurde das Angebot sofort wieder aufgehoben.
Die Regierung versucht, das zu verlangsamen, um langfristige Vermietungen zu fördern. Einige Wohnhäuser schränken die Nutzung als Airbnb ein. Das sind wahrscheinlich die teureren Wohnungen in der Gegend.
Im historischen Zentrum ist Airbnb nicht mehr erlaubt. Die Plattform ist für die Griechen zu einem Wohnungsproblem geworden, denn viele Immobilien in der Innenstadt werden für Airbnb genutzt. Aber mit Airbnb kann man einfach mehr Geld verdienen.
Wir wollen auch die Flexibilität, dort zu wohnen. Ich war gerade für zwei Wochen mit meiner Tochter dort. Wir fahren so oft, wie wir können.
Anders als in den USA erhalte ich in Griechenland Geld auf digitalem Wege – das ist tatsächlich viel einfacher. Mit der internationalen Bankkontonummer (IBAN), die man in Europa hat, ist es viel einfacher, Geld zwischen verschiedenen Personen hin und her zu überweisen.
In den USA benutze ich Baselane, eine spezielle Software für Vermieter. Früher benutzte ich Papierschecks, bis ein Mieter seine Adresse änderte und damit alles durcheinanderbrachte. Dass man in Europa einfach seine IBAN rausgeben und das Geld so erhalten kann, ist wirklich einfach.
Mietverträge in den USA sind, wenn sie gut gemacht sind, viel gründlicher als in Griechenland. Unsere Erfahrungen mit Leuten, die aus Wohnungen ausziehen, sind in Amerika ganz anders. Ich verwalte auch zwei Wohnungen meiner Mutter in Griechenland und habe schon seit langem immer wieder mit solchen Fällen zu tun.
In Griechenland neigen sie dazu, die Wohnungen in einem schlechten Zustand zu hinterlassen. Sie haben alle Wände mit komischen Farben gestrichen, sie streichen nichts zurück, sie hinterlassen Müll. Ich war vor kurzem dort, und beide Mieter haben die beiden Wohnungen meiner Mutter in schlechtem Zustand hinterlassen.
In den USA ist es viel schwieriger, so etwas zu tun. Das ist mir in 30 Jahren in Amerika noch nie passiert. Ich glaube, dass die Mietverträge hier mehr Biss haben. Aber ich persönlich schaue mir immer Griechenland, Italien und Spanien an, um weitere Einheiten zu finden – ich mag diese Länder.
Vor zehn Jahren, während der Krise in Griechenland, hätte ich alles gekauft, was ich in die Finger bekam. Die Rendite, die ich jetzt mit einer 425.000-Euro-Wohnung erzielt habe, ist großartig.
Ich bin allerdings ein sehr wählerischer Käufer. Ich war sehr vorsichtig, und nicht jeder wird den gleichen Erfolg haben. Ich bin sehr oft hingeflogen. Ich war sehr gründlich bei der Auswahl der Wohnungen, aber da ich fünf Wohnungen in Amerika habe, wollte ich mich diversifizieren, und das gibt mir einen Vorwand, an Orte zu reisen, die ich mag.
Wenn ich ein Mietobjekt in Italien erwerben könnte, wäre das nur ein Grund, weiter mit meiner Familie zu reisen. Ich mische also gewissermaßen Geschäft und Vergnügen.
Athen war erstaunlich. Früher wollte niemand in Athen bleiben, jetzt ist es ein ganzjähriges Reiseziel, und ich habe sogar im Januar gute Geschäfte gemacht. In dieser besonderen Situation hätte ich es also immer wieder getan, wenn ich gekonnt hätte.
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